Designed by kjpargeter / Freepik

Bilo da ste kupac ili prodavac nekretnine, sigurno ste puno puta čuli komentare da je određena nekretnina uknjižena opisno. Uz taj termin uvek se povezuje i zabrinuti ton onoga ko ga izgovara, pa ste definitivno zaključili da je reč o svojevrsnom problemu sa kojim ne želite da se hvatate u koštac. Ako se pitate šta je u tom slučaju problematično i da li je taj problem rešiv, mi vam otkrivamo šta znači opisno uknjižena nekretnina i da li takvu nekretninu možete prodavati, odnosno kupiti bez rizika, kao i koji su to koraci koje treba preduzeti u tom slučaju.

Da bi se kupila ili prodala bilo koja nekretnina, prva i osnovna stvar je da ona mora biti upisana u evidenciju Katastra nepokretnosti. Kako to proveriti?

Katastar nepokretnosti je javna knjiga koja predstavlja osnovnu evidenciju o nepokretnostima, kao i podatke o pravima i nosiocima prava na nepokretnostima, odnosno teretima i ograničenjima. U svakom trenutku, sva zainteresovana lica mogu ostvariti javni uvid u elektronski katastar nepokretnosti (eKatastar nepokretnosti na sajtu http://katastar.rgz.gov.rs) i proveriti kakav status ima njihova ili neka druga nekretnina za koju znaju tačan naziv ulice i kućni broj, ili broj katastarske parcele. Kako bi se proverio status određenog stana u konkretnoj stambenoj zgradi, treba pogledati posebne delove izabranog objekta i pronaći određeni broj stana (svaki stan u objektu je označen kao njegov poseban deo).

Kada pronađete konkretnu nekretninu, uz nju stoji korisna površina na koju je ta nekretnina upisana. Za sve nekretnine uz koje je naveden određeni broj kvadrata kažemo da su uknjižene na kvadraturu. Međutim, ukoliko uz konkretnu nekretninu stoji da ima 0 m2, to je znak da je ona uknjižena opisno.

Veoma je važno da kao vlasnik nekretnine znate da kvadratura koju vidite u svom poreskom rešenju ili na uplatnici Infostana, nije znak da je vaša nekretnina upisana u Katastar nepokretnosti, niti da je upisana na tu kvadraturu, a nije ni znak da je uopšte uknjižena na kvadraturu. Jedino je ono što stoji u vašem vlasničkom listu, odnosno ono što vidite u Elektronskom katastru realno stanje za konkretnu nekretninu.

Ukoliko utvrdite da je nekretnina čiji ste vi vlasnik ili nekretnina za koju ste zainteresovani kao kupac uknjižena opisno (na 0 kvadrata), postavlja se pitanje – šta dalje? Može li se ona prodati, odnosno kupiti?

Ovom nekretninom može se prometovati samo u slučaju ako se plaćanje vrši u gotovini (odnosno u slučaju takozvanog keš kupca). Kupci koji za kupovinu nekretnine koriste bankarske kredite (kreditni kupci) u ovom slučaju ne mogu dobiti odobrenje banke za realizaciju kredita, jer banka ne odobrava kredit za opisno knjižene nekretnine. Dakle, vlasnik nekretnine koji se nalazi u ulozi prodavca sužava svoje mogućnosti samo na keš kupce koji su voljni da kupe opisno uknjiženu nekretninu. Međutim, u praksi se često susrećemo sa situacijom u kojoj čak ni keš kupac ne želi da kupi nekretninu koja je upisana opisno, jer ne želi da se jednog dana i sam nađe u situaciji da nekretninu ne može da proda kreditnim kupcima. Iz tog razloga, kupac će najčešće insistirati da prodavac pre kupoprodaje nekretninu upiše na kvadraturu.

<a href="http://www.freepik.com">Designed by snowing / Freepik</a>
Designed by snowing / Freepik

Dobra vest za vlasnike opisno uknjiženih nekretnina jeste da ih ipak mogu upisati na kvadraturu! Potrebno je da ispratite nekoliko koraka:

  1. Vlasnik opisno uknjižene nekretnine se najpre obraća Opštini na kojoj se nalazi predmetna nekretnina i traži specifikaciju stanova u konkretnoj zgradi, ili osnovu zgrade (odnosno sprata na kojem se nalazi stan), ili bilo koji relevantni dokument na osnovu kojeg je moguće utvrditi kvadraturu konkretne nekretnine (stana). Ukoliko dobije neki od ovih dokumenata, vlasnik ga predaje u Katastar opštine na kojoj se nalazi nekretnina i počinje postupak upisa kvadrature za predmetnu nekretninu.
  1. Ukoliko Opština nije došla do relevantnog dokumenta, izdaje vlasniku pismenu potvrdu o tome. Sa tom potvrdom vlasnik nekretnine odlazi u Arhiv grada Beograda i tamo pismenim putem traži bilo šta od pomenutog iz prve tačke. Procedura se ponavlja u slučaju da mu Arhiv izda neki relevantni dokument na osnovu kojeg je moguće utvrditi kvadraturu nekretnine.
  1. Ukoliko Arhiv nije došao do tog dokumenta, izdaje pismenu potvrdu o tome. Sa tom potvrdom vlasnik se vraća u Opštinu, gde se ustanovljuje da nije došao do relevantnih dokumenata poštujući zakonsku proceduru. Tada dobija od Opštine spisak građevinskih veštaka koje može kontaktirati. Izabrani veštak meri konkretnu nekretninu, izrađuje Elaborat premera i predaje ga vlasniku nekretnine. Vlasnik taj Elaborat predaje na upis kvadarture u Katastar opštine na kojoj se nalazi predmetna nekretnina.

Ma koliko vam ovo zvučalo komplikovano, savetujemo vam da uvek proverite kakav je status vaše nekretnine pre nego što krenete u postupak prodaje. Budite ažurni i blagovremeno obavite upis nekretnine na kvadarturu, kako biste iskoristili najbolju ponudu i bez ikakvih uslovljavanja prodali svoju nekretninu kada to poželite.

Autor: Raičević nekretnine

Ostavite komentar