Deoba

Jedan od najzastupljenijih načina sticanja svojine ili vlasništva nad nekretninama u našoj zemlji jeste nasleđivanje. Nasleđivanjem naslednik dobija onaj obim prava koje je imalo lice od kojeg je nekretnina nasleđena, te u potpunosti ima pravo da koristi, upravlja i proda svoj suvlasnički deo nekretnine, a suvlasnici ne mogu jedan drugom uskraćivati raspolaganje nekretninom srazmerno udelu.

U praksi, među naslednicima najčešće se javlja veći broj lica, koja mogu imati različite planove i želje vezane za korišćenje pomenute nekretnine. Bez obzira da li ste nekretninu nasledili ili nad njom stekli svojinu po nekom drugom pravnom osnovu, ukoliko postoji više suvlasnika, nameću se određena pitanja. Šta se dešava u slučaju da vi želite da prodate svoj deo nekretnine, ali ostali suvlasnici to ne žele da urade? Da li vi i tada možete ostvariti svoje pravo da po sopstvenoj želji upravljate svojim delom nekretnine?
Odgovor je – da. Ali uz poštovanje određenih zakonskih odredbi koje su precizirane Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa, kao i Zakonom o prometu nepokretnosti. Naime, prema pomenutim zakonima, suvlasnik nekretnine koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima, odnosno da obezbedi ostvarivanje prava preče kupovine. U slučaju kada ima vise suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Ukoliko i po ovom kriterijumu postoji više suvlasnika, suvlasnik nekretnine ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo.

KAKO TO IZGLEDA U PRAKSI?

Suvlasnik nekretnine koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, svim nosiocima prava preče kupovine istovremeno dostavlja ponudu u pisanom obliku – preporučenim pismom. Ova ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, o ceni i svim ostalim uslovima prodaje. Prema Zakonu o prometu nepokretnosti, imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od prijema ponude izjasni o ponudi pismenim putem, odnosno preporučenim pismom.
Ako se imalac prava preče kupovine ne izjasni na opisan način da prihvata ponudu pod konkretnim uslovima, i to u roku od 15 dana od dana prijema ponude, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Prema pomenutom zakonu, ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje ponovo postupi na prethodno opisan način.
Ako je prodavac prodao nekretninu, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.

ŠTA RADITI AKO NE POSTOJI MOGUĆNOST FIZIČKE DEOBE NEKRETNINE ČIJI STE SUVLASNIK?

U praksi se često dešava da se suvlasnici određene nekretnine ne mogu složiti oko prodaje njenog dela, a uz to ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine, pa suvlasnik jednog dela ne može da proda samo svoj deo, već se mora prodati cela nekretnina. U tom slučaju, ukoliko je učinjeno sve sto predviđa ostvarivanje prava preče kupovine, a drugi suvlasnik odbija da otkupi vaš deo, možete uputiti predlog sudu da se stan proda i da se izvrši civilna deoba koja podrazumeva da sud izvrši prodaju nekretnine na način definisan u Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (odredbe o sudskom načinu prodaje nepokretne stvari licitacijom ili neposrednom pogodbom), pa se među suvlasnicima podeli novac ostvaren tom prodajom, a srazmerno udelima koje imaju suvlasnici. Ovo se generalno ne preporučuje sa aspekta suvlasnika, jer se ovakvom prodajom uglavnom ne može ostvariti cena koja odgovara maksimalnoj tržišnoj vrednosti, a nekretnina se može prodati po znatno nižoj vrednosti od tržišne, pa će sve strane biti na gubitku.

Autor: Raičević nekretnine

Komentari: 296

Ostavite komentar