Pronašli ste sjajan stan, na odličnoj lokaciji, sa izuzetnim rasporedom i još boljom cenom! Ostaje samo da podignete stambeni kredit kod svoje banke i da obavite kupovinu. A onda dobijate informaciju da je stan koji vam se dopada pod hipotekom… Nema razloga za brigu!
Prema podacima Svetske banke, u Republici Srbiji nivo ukupnih stambenih i ukupnih keš kredita je isti i iznosi 3.5 milijardi evra. Budući da su keš krediti dosta skuplja opcija od stambenih, ovo na prvi pogled može da iznenadi. Međutim, statistika pokazuje da se kod nas gotovinski krediti koriste i za kupovinu stana, jer kupci vrlo često imaju veći deo novca koji im je potreban, pa nedostajući deo nabavljaju preko keš kredita u domaćoj valuti sa višom kamatom, ali na kraći rok.
U našoj zemlji je prema zvaničnim podacima tokom 2018. godine gotovo 40 000 nekretnina kupljeno putem hipotekarnog kredita. Zato se na tržištu nekretnina sve više nalaze i one nekretnine koje su pod hipotekom. Da li ovo treba da vas obeshrabri i natera vas da odustanete od stana koji vam odgovara jer je pod teretom hipoteke? Šta ako ste i vi sami kupac koji planira da potrebna sredstva za kupovinu nekretnine obezbedi iz hipotekarnog kredita? Naš odgovor je – nema razloga za brigu! Evo kako se u praksi prometuje stanovima sa hipotekom.
Ako na nekretnini kojom se prometuje postoji hipoteka, kupcu i prodavcu su na raspolaganju tri opcije. U prvoj opciji, vlasnik nekretnine koja se prodaje sam otplaćuje preostali deo hipotekarnog kredita. Zakazuje sastanak sa predstavnikom banke i na tom sastanku dobija obaveštenje o saglasnosti banke za otplatu kao i o uslovima pod kojima se kredit može ranije otplatiti. Na dan potpisivanja predugovora, banka prodavcu daje presek stanja sa preostalim iznosom koji je klijent dužan da isplati banci. Nakon toga, uz bankarsku proviziju koja je uobičajeno 1 % zatvara se postojeći kredit. Kada prodavac (vlasnik nekretnine sa hipotekom) isplati banci celu cifru, ona mu izdaje brisovnu dozvolu – pisanu ispravu za brisanje hipoteke kojom se utvrđuje da je potraživanje banke prestalo i čime se daje saglasnost za brisanje hipoteke. Vlasnik ovu brisovnu dozvolu zajedno sa pisanim zahtevom za brisanje upisa hipoteke predaje nadležnoj službi za katastar nepokretnosti i plaća taksu za zahtev u iznosu od 320 dinara, kao i taksu za brisanje hipoteke u iznosu od 3.600 dinara. Nakon dobijanja potvrde da je upis hipoteke izbrisan u Katastru, nekretninom se prometuje uobičajeno.
U drugoj opciji koja je u praksi dosta češća, kupac nekretnine otplaćuje hipoteku starog vlasnika, odnosno isplaćuje preostali deo neotplaćenog kredita banci prodavca i za taj iznos mu se umanjuje finalna cena nekretnine. U ovom slučaju, sa kupčevog računa novac se uplaćuje na dva računa – na namenski račun banke (isplata preostalog dela hipotekarnog kredita) i na račun prodavca (umanjena cena nekretnine za iznos isplaćenog kredita). Pri tom, kupac mora zvanično navesti da je upoznat sa opterećenjem hipoteke i da je saglasan sa uslovima njenog brisanja. Nakon što se se banci uplati ukupan iznos koji je neophodan, radi se prethodno opisano brisanje hipoteke. Kapara za nekretninu u ovom slučaju uglavnom ide banci.
U trećoj, najređoj opciji u praksi, prodavac prebacuje hipoteku sa nekretnine koja je predmet prodaje na drugu nekretninu.
Ukoliko je kupac nekretnine sa hipotekom i sam kreditni kupac, tada se predstvanici banke kupca i predstavnici banke prodavca zajedno sastaju sa svim učesnicima u kupoprodajnom odnosu i dogovaraju se oko uslova preuzimanja kredita.
Na prvi pogled sve ovo deluje kao dodatno administrativno komplikovanje već komplikovanih procesa, ali je zapravo potrebno samo malo više truda kako bi se došlo do nekretnine koja je nesumnjivo povoljnija od sličnih nekretnina na tržištu, baš jer je pod teretom hipoteke.
Autor: Raičević nekretnine
